第21章 房价怎么又涨了(2)
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王牧笛：工商银行的一个调查报告说是，去年的时候还只有6%的老百姓准备在去年年底买房，到今年春季刚一过，这个“小阳春”一起，一下增长到12%。
周方：但是你得承认前四个月楼价还是比较低的，（广州）均价大概是8000多块，现在又过了10000块，是不是因为一些高端楼盘的成交拉高了这个价格？
郎咸平：是这样的。
周方：但实际上楼市是不是真正的具有有效需求，我们老百姓真的买得起房？
郎咸平：如果是有效需求的话，那经济必须得好，就是我们经济平稳的上升，老百姓每一年多赚10%的钱。
周方：而不是靠着几万亿的泡沫。
郎咸平：对。老百姓每年更富裕10%，他需要住房子，那这个就是稳定的。
王牧笛：所以现在想买房的人要问的一个问题就是，这房价还会再涨吗？
郎咸平：我现在担心什么事？如果说进入楼市的资金是避险资金的话，那么只要通货膨胀比预期更严重，那可能会有更多资金炒楼，因为你钱放在银行就没了。
周方：贬值了嘛。
郎咸平：你不一定敢炒股，你又不敢投实体经济，为什么不敢投实体经济呢？因为投资经营环境恶化了。那你能干什么呢？你只有炒楼。
王牧笛：我发现中国的宏观经济形势真的难以把握。之前是通货膨胀大家研究通货膨胀，然后通货紧缩又来了，通货紧缩还没研究完呢，又来一波通货膨胀。
周方：是不是通缩跟通胀并存啊？
郎咸平：不是并存。你知道去年为什么通胀，很大一部分因素来自于国际通货膨胀，比如说油价从38美元拉到147美元，铁矿石价格连续三年狂涨：第一年76%，第二年19%，第三年95%，因此透过进口造成我们通货膨胀，当然还有其他因素就不谈了。那么为什么最近又通缩呢？因为油价狂跌、铁矿石价格狂跌。
周方：整个需求下降。
郎咸平：不是需求，它是价格狂跌，是国际大宗物资价格开始狂跌，然后透过进口紧缩使得我们国内产生通货紧缩现象。
周方：那看来这都是进口闯的祸。
郎咸平：对，基本是进口闯的祸。现在我们银行信贷增加了5.84万亿，而且从6月1号开始，国际通货膨胀又开始蠢蠢欲动，包括油价涨到七十几美元一桶。
周方：对，美国为了还债，不断印钞票。
郎咸平：所以我们现在两个压力：一个是印钞票的压力，第二个就是国际通货膨胀可能又开始抬头了。这两个力量将要造成中国的通货膨胀压力又来了。
王牧笛：也就是说通胀的预期一旦成为现实的话，更多的资金会去炒楼。那基于这个判断，楼市下半年还会再涨。
郎咸平：那就看看有没有通货膨胀。
王牧笛：如果找到这个原因了，那结果其实就很明显了。
周方：我觉得具体到买楼而言，还要看消费者的个性需求，有的好地段，怎么样的环境它都会涨，因为稀缺性嘛。
王牧笛：区位比地价更决定房价。
郎咸平：不然就是说区位好的，比如说市中心，到了萧条的时候它就不跌那么多嘛，跌一点点。
周方：它抗跌性高一点，这就是为什么商业地产它在衰落期反而会起得稳，反而会被人看好。
王牧笛：消费者是最不看这些理论的，不看数据，不看分析，他就凭感觉，他跟着感觉走。而且房地产最显著的一个特点是，专家向左的时候消费者向右，一般不太听专家的话。
郎咸平：他们会听我们节目的。
王牧笛：其实这次好像不光是中国在涨，美国西欧包括中国香港地区也在涨。
郎咸平：香港过去还是比较规范的，现在我们内地很多人过去炒楼了，香港楼市跟内地差不多了，其实台北也都一样，2006年、2007年的时候台北楼市大涨，比如说信义计划区，那里面一半的楼盘应该都是广东回去的台商买的。为什么？干不下去了，这边投资经营环境恶化之后，他也不想干了，因此拿出大量的钱回台北炒楼。这就是为什么整个台湾岛只有台北的楼市在涨，其他的地方可能还不行。而这次香港为什么涨呢？大量内地资金到香港去炒楼。
王牧笛：过去的一个月有以前五倍的人去香港炒楼。
郎咸平：你刚刚讲到美国和欧洲，大家不要把美国的房地产看得跟中国一样，水平不一样的。我们中国人有自产的观念，我们的房地产就是房地产，他们的房地产是金融资产的一部分。当他们美国人在做投资决策的时候，会想到把房地产、债券、股票、现金、保险等等做成一个组合。因此利率上升，可能对房地产的需求就会下跌；利率下降，对房地产的需求就会上升。所以美国楼市涨，是因为3月份的时候美国政府放出了一万亿的资金去压低中长期的利率，所以造成后续楼市会涨。所以真正有拐点的应该是美国。
真正该救的不是房地产
真正拉动经济要依靠以制造业为主的实体经济的发展，最终才能实现全民富裕。
王牧笛：原因讲明白了，消费者还有一件事不明白，刚才说的2009年下半年房价会不会涨的问题。其实就是现在该不该买房的问题，最近媒体炒的是这个事，有个叫赵晓的学者号召现在买房，“现在买房就是爱国”。
郎咸平：这就是我们的学者，不从经济理论出发。
王牧笛：这种雷人雷语很多。
周方：网上也有言论说是“买房爱国是奸商理论”。
王牧笛：而且现在消费者喜欢找一个榜样，比如说李嘉诚最近出席那个长和系股东大会之后，他说，现在有通胀预期了，好像买房是个不错的选择，存个三五年一定会涨。然后这边采访王石，王石抛出个理论叫“后拐点时代”。
周方：他经常“拐点”，没几年就一个“拐点”。
王牧笛：说楼市维持现在水平很难，基本会下跌。消费者又彷徨了，李嘉诚说房价要涨，王石又说房价要跌。
周方：潘石屹讲啥、王石讲啥姑且听之吧，要听的话，还是听听教授讲的。
王牧笛：然后你看最近摩根的首席经济学家王庆也在说：“房地产肯定有问题，但有问题不是意味着泡沫。”而任志强——号称“任大炮”——在网上又抛出个言论，说：“房地产是鱼翅，你只有说粉丝卖到了鱼翅的价格才叫泡沫，如果是鱼翅卖到了鱼翅的价格，这不叫泡沫，这是正常的。”
郎咸平：讲得挺有意思。
王牧笛：教授觉得这一轮上涨积压下来的是泡沫吗？
郎咸平：价格具有它的合理性。那我再反问你一下，如果把价格堆高的是因为避险资金的进入，你说它是泡沫还是不是泡沫？
周方：那应该是泡沫。
郎咸平：你就很难说这是不是泡沫，或者是因为投资环境恶化，他不想做制造业，因为制造业利润低，他认为房地产利润高、回报高，所以他投资房地产。因此你会发现他是有原因的进来，这么高的价格，一定是某个原因促使他去买，才会把价格拉这么高，这就是所谓的价格机能所造成的。
王牧笛：所以现在看来媒体炒作的“楼市上涨、楼市回暖是经济回暖的一个信号”是一个很可笑的言论，它背后可能潜藏着更大的危机。
郎咸平：按照我们这个理论来看的话，你发现是实体经济的资金流入虚拟经济，这太可怕了。你想想看美国的楼市涨，我们找到原因是3月份开始美国中长期利率下跌，这个我很放心。而你再注意美国的汽车销售量可是狂跌，4月份美国狂跌40%，而中国逆势增长20%，美国奢侈品销售量也是狂跌10%，我们增长20%左右。你发现美国人很平稳，因为他们很正常，我们是不正常，为什么叫不正常呢？你找不到什么特殊因素。
周方：不应该这么涨的。
郎咸平：而涨这么快更不正常，那我们就分析有两个资金进入。你说投资经营环境恶化是正常，还是不正常的呢？
王牧笛：“中国是一切规则的例外”，罗素19世纪20年代的时候说过。
郎咸平：而且大家再思考一个最基本的问题，就广州的这些房子凭什么卖到三万四万五万啊？还不是因为制造业过去30年所积累起来的财富才能撑住这么高的价格啊。
周方：才有流动性过剩的钱过来。
郎咸平：对啊，就是钱从制造业转过来把你撑高的，你才能卖到几万块一平方米，如果没有了制造业你还能撑多久？所以我觉得这个最基本的问题值得我们反思，因为这是个不正常的现象，如果大家都去炒楼炒股，甚至有人说楼市是拉动经济的，这是胡说八道。真正拉动经济的是全民富裕，是以实体经济为主的产业往上走，这才叫拉动经济。
王牧笛：所以把这个原因搞清楚了之后，之前咱们说的各种乱的现象，楼市的乱局也就解释清楚了。起码我们把这些乱象重新梳理一遍，看个明白。
周方：我是非常赞同教授的观点的，实体经济制造业是国富民富根本的根本。
郎咸平：而我们目前是实体经济不断的衰退，所以我们目前为什么楼市好呢？因为实体经济开始衰退了。
王牧笛：所以不要说什么买房是爱国，不要说没有房地产就拯救不了中国，我们要说的是：要想拯救房地产，先拯救制造业；拯救制造业之后，才能去拯救房地产。
周方：但是从地方财政来讲，或者国家GDP来讲，买房人多了，那么需求也上去了。
郎咸平：你卖地那才带劲呢，制造业能收到多少税收？
周方：但是我们不能满足于数据，不能满足于GDP的某部分已经被拉动了，要看看长远。从我接触过的企业来讲，原来很好的高新科技企业现在都慌了，真的慌。
郎咸平：现在大家都慌。我还记得我6月中旬在深圳做了个演讲，很多地产商来听。现在房价不是涨了吗，他赚钱赚得都恐惧的不得了。面对这种情况大家都在恐惧。赔钱的恐惧，赚钱的也恐惧。地产商现在心里是很害怕的。
周方：那说明他的钱赚得是不符合规律的。
郎咸平：只要做地产的，他提价3000块还有人抢着要的结果，他不是兴奋而是恐惧，这点就值得每个人反思了。
王牧笛：包括深圳华侨城最近12套别墅，每平方米卖12万元，迅速被抢光了，然后这个开发商还很苦恼，说卖便宜了。
周方：广州也一样，就是我刚才说的85套回款12个亿，那你看一套多少钱？上千万了，而且一个家族买四五套，他们卖的人都恐慌。
王牧笛：克服恐惧就要了解原因，了解这个来龙去脉。
郎咸平：我们今天把原因分析得比较透彻，告诉你就这么一回事。我们要面对的一个新危机就是我们实体经济的危机。
王牧笛：工商银行的一个调查报告说是，去年的时候还只有6%的老百姓准备在去年年底买房，到今年春季刚一过，这个“小阳春”一起，一下增长到12%。
周方：但是你得承认前四个月楼价还是比较低的，（广州）均价大概是8000多块，现在又过了10000块，是不是因为一些高端楼盘的成交拉高了这个价格？
郎咸平：是这样的。
周方：但实际上楼市是不是真正的具有有效需求，我们老百姓真的买得起房？
郎咸平：如果是有效需求的话，那经济必须得好，就是我们经济平稳的上升，老百姓每一年多赚10%的钱。
周方：而不是靠着几万亿的泡沫。
郎咸平：对。老百姓每年更富裕10%，他需要住房子，那这个就是稳定的。
王牧笛：所以现在想买房的人要问的一个问题就是，这房价还会再涨吗？
郎咸平：我现在担心什么事？如果说进入楼市的资金是避险资金的话，那么只要通货膨胀比预期更严重，那可能会有更多资金炒楼，因为你钱放在银行就没了。
周方：贬值了嘛。
郎咸平：你不一定敢炒股，你又不敢投实体经济，为什么不敢投实体经济呢？因为投资经营环境恶化了。那你能干什么呢？你只有炒楼。
王牧笛：我发现中国的宏观经济形势真的难以把握。之前是通货膨胀大家研究通货膨胀，然后通货紧缩又来了，通货紧缩还没研究完呢，又来一波通货膨胀。
周方：是不是通缩跟通胀并存啊？
郎咸平：不是并存。你知道去年为什么通胀，很大一部分因素来自于国际通货膨胀，比如说油价从38美元拉到147美元，铁矿石价格连续三年狂涨：第一年76%，第二年19%，第三年95%，因此透过进口造成我们通货膨胀，当然还有其他因素就不谈了。那么为什么最近又通缩呢？因为油价狂跌、铁矿石价格狂跌。
周方：整个需求下降。
郎咸平：不是需求，它是价格狂跌，是国际大宗物资价格开始狂跌，然后透过进口紧缩使得我们国内产生通货紧缩现象。
周方：那看来这都是进口闯的祸。
郎咸平：对，基本是进口闯的祸。现在我们银行信贷增加了5.84万亿，而且从6月1号开始，国际通货膨胀又开始蠢蠢欲动，包括油价涨到七十几美元一桶。
周方：对，美国为了还债，不断印钞票。
郎咸平：所以我们现在两个压力：一个是印钞票的压力，第二个就是国际通货膨胀可能又开始抬头了。这两个力量将要造成中国的通货膨胀压力又来了。
王牧笛：也就是说通胀的预期一旦成为现实的话，更多的资金会去炒楼。那基于这个判断，楼市下半年还会再涨。
郎咸平：那就看看有没有通货膨胀。
王牧笛：如果找到这个原因了，那结果其实就很明显了。
周方：我觉得具体到买楼而言，还要看消费者的个性需求，有的好地段，怎么样的环境它都会涨，因为稀缺性嘛。
王牧笛：区位比地价更决定房价。
郎咸平：不然就是说区位好的，比如说市中心，到了萧条的时候它就不跌那么多嘛，跌一点点。
周方：它抗跌性高一点，这就是为什么商业地产它在衰落期反而会起得稳，反而会被人看好。
王牧笛：消费者是最不看这些理论的，不看数据，不看分析，他就凭感觉，他跟着感觉走。而且房地产最显著的一个特点是，专家向左的时候消费者向右，一般不太听专家的话。
郎咸平：他们会听我们节目的。
王牧笛：其实这次好像不光是中国在涨，美国西欧包括中国香港地区也在涨。
郎咸平：香港过去还是比较规范的，现在我们内地很多人过去炒楼了，香港楼市跟内地差不多了，其实台北也都一样，2006年、2007年的时候台北楼市大涨，比如说信义计划区，那里面一半的楼盘应该都是广东回去的台商买的。为什么？干不下去了，这边投资经营环境恶化之后，他也不想干了，因此拿出大量的钱回台北炒楼。这就是为什么整个台湾岛只有台北的楼市在涨，其他的地方可能还不行。而这次香港为什么涨呢？大量内地资金到香港去炒楼。
王牧笛：过去的一个月有以前五倍的人去香港炒楼。
郎咸平：你刚刚讲到美国和欧洲，大家不要把美国的房地产看得跟中国一样，水平不一样的。我们中国人有自产的观念，我们的房地产就是房地产，他们的房地产是金融资产的一部分。当他们美国人在做投资决策的时候，会想到把房地产、债券、股票、现金、保险等等做成一个组合。因此利率上升，可能对房地产的需求就会下跌；利率下降，对房地产的需求就会上升。所以美国楼市涨，是因为3月份的时候美国政府放出了一万亿的资金去压低中长期的利率，所以造成后续楼市会涨。所以真正有拐点的应该是美国。
真正该救的不是房地产
真正拉动经济要依靠以制造业为主的实体经济的发展，最终才能实现全民富裕。
王牧笛：原因讲明白了，消费者还有一件事不明白，刚才说的2009年下半年房价会不会涨的问题。其实就是现在该不该买房的问题，最近媒体炒的是这个事，有个叫赵晓的学者号召现在买房，“现在买房就是爱国”。
郎咸平：这就是我们的学者，不从经济理论出发。
王牧笛：这种雷人雷语很多。
周方：网上也有言论说是“买房爱国是奸商理论”。
王牧笛：而且现在消费者喜欢找一个榜样，比如说李嘉诚最近出席那个长和系股东大会之后，他说，现在有通胀预期了，好像买房是个不错的选择，存个三五年一定会涨。然后这边采访王石，王石抛出个理论叫“后拐点时代”。
周方：他经常“拐点”，没几年就一个“拐点”。
王牧笛：说楼市维持现在水平很难，基本会下跌。消费者又彷徨了，李嘉诚说房价要涨，王石又说房价要跌。
周方：潘石屹讲啥、王石讲啥姑且听之吧，要听的话，还是听听教授讲的。
王牧笛：然后你看最近摩根的首席经济学家王庆也在说：“房地产肯定有问题，但有问题不是意味着泡沫。”而任志强——号称“任大炮”——在网上又抛出个言论，说：“房地产是鱼翅，你只有说粉丝卖到了鱼翅的价格才叫泡沫，如果是鱼翅卖到了鱼翅的价格，这不叫泡沫，这是正常的。”
郎咸平：讲得挺有意思。
王牧笛：教授觉得这一轮上涨积压下来的是泡沫吗？
郎咸平：价格具有它的合理性。那我再反问你一下，如果把价格堆高的是因为避险资金的进入，你说它是泡沫还是不是泡沫？
周方：那应该是泡沫。
郎咸平：你就很难说这是不是泡沫，或者是因为投资环境恶化，他不想做制造业，因为制造业利润低，他认为房地产利润高、回报高，所以他投资房地产。因此你会发现他是有原因的进来，这么高的价格，一定是某个原因促使他去买，才会把价格拉这么高，这就是所谓的价格机能所造成的。
王牧笛：所以现在看来媒体炒作的“楼市上涨、楼市回暖是经济回暖的一个信号”是一个很可笑的言论，它背后可能潜藏着更大的危机。
郎咸平：按照我们这个理论来看的话，你发现是实体经济的资金流入虚拟经济，这太可怕了。你想想看美国的楼市涨，我们找到原因是3月份开始美国中长期利率下跌，这个我很放心。而你再注意美国的汽车销售量可是狂跌，4月份美国狂跌40%，而中国逆势增长20%，美国奢侈品销售量也是狂跌10%，我们增长20%左右。你发现美国人很平稳，因为他们很正常，我们是不正常，为什么叫不正常呢？你找不到什么特殊因素。
周方：不应该这么涨的。
郎咸平：而涨这么快更不正常，那我们就分析有两个资金进入。你说投资经营环境恶化是正常，还是不正常的呢？
王牧笛：“中国是一切规则的例外”，罗素19世纪20年代的时候说过。
郎咸平：而且大家再思考一个最基本的问题，就广州的这些房子凭什么卖到三万四万五万啊？还不是因为制造业过去30年所积累起来的财富才能撑住这么高的价格啊。
周方：才有流动性过剩的钱过来。
郎咸平：对啊，就是钱从制造业转过来把你撑高的，你才能卖到几万块一平方米，如果没有了制造业你还能撑多久？所以我觉得这个最基本的问题值得我们反思，因为这是个不正常的现象，如果大家都去炒楼炒股，甚至有人说楼市是拉动经济的，这是胡说八道。真正拉动经济的是全民富裕，是以实体经济为主的产业往上走，这才叫拉动经济。
王牧笛：所以把这个原因搞清楚了之后，之前咱们说的各种乱的现象，楼市的乱局也就解释清楚了。起码我们把这些乱象重新梳理一遍，看个明白。
周方：我是非常赞同教授的观点的，实体经济制造业是国富民富根本的根本。
郎咸平：而我们目前是实体经济不断的衰退，所以我们目前为什么楼市好呢？因为实体经济开始衰退了。
王牧笛：所以不要说什么买房是爱国，不要说没有房地产就拯救不了中国，我们要说的是：要想拯救房地产，先拯救制造业；拯救制造业之后，才能去拯救房地产。
周方：但是从地方财政来讲，或者国家GDP来讲，买房人多了，那么需求也上去了。
郎咸平：你卖地那才带劲呢，制造业能收到多少税收？
周方：但是我们不能满足于数据，不能满足于GDP的某部分已经被拉动了，要看看长远。从我接触过的企业来讲，原来很好的高新科技企业现在都慌了，真的慌。
郎咸平：现在大家都慌。我还记得我6月中旬在深圳做了个演讲，很多地产商来听。现在房价不是涨了吗，他赚钱赚得都恐惧的不得了。面对这种情况大家都在恐惧。赔钱的恐惧，赚钱的也恐惧。地产商现在心里是很害怕的。
周方：那说明他的钱赚得是不符合规律的。
郎咸平：只要做地产的，他提价3000块还有人抢着要的结果，他不是兴奋而是恐惧，这点就值得每个人反思了。
王牧笛：包括深圳华侨城最近12套别墅，每平方米卖12万元，迅速被抢光了，然后这个开发商还很苦恼，说卖便宜了。
周方：广州也一样，就是我刚才说的85套回款12个亿，那你看一套多少钱？上千万了，而且一个家族买四五套，他们卖的人都恐慌。
王牧笛：克服恐惧就要了解原因，了解这个来龙去脉。
郎咸平：我们今天把原因分析得比较透彻，告诉你就这么一回事。我们要面对的一个新危机就是我们实体经济的危机。